Zwei Wohnbaukredite, gleicher Kaufpreis, gleiche Laufzeit, fast gleicher beworbener Zinssatz. Am Ende trennt die beiden über die Jahre der Gegenwert eines Kleinwagens. Schuld daran ist selten die große Zahl im Prospekt.
Beim Finanzierungsgespräch liegen heuer meist drei Prozentwerte auf dem Tisch: den Fixzinssatz für die Bindungsdauer, einen Aufschlag auf den Referenzzinssatz für die Zeit danach und irgendwo weiter unten den effektiven Jahreszins. Nur die dritte Zahl taugt zum Vergleich. Sie muss in der Werbung mindestens so deutlich stehen wie jeder andere Zinssatz, das verlangt § 6 des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes.
Zwischen Sollzins und Effektivzins liegen 0,35 Punkte
Wie weit die beiden Werte auseinanderliegen, zeigt die Notenbankstatistik. Für neue Wohnbaukredite an private Haushalte lag der effektive Jahreszins im Juni 2026 bei 3,89 Prozent, laut Oesterreichischer Nationalbank (2026). Der reine Sollzins betrug im selben Monat 3,54 Prozent. Diese Lücke von 0,35 Prozentpunkten ist kein Rundungsfehler. Sie ist der Preis für alles, was neben dem Zins verrechnet wird: Bearbeitungsentgelt, Schätzgebühr, Kontoführung, je nach Angebot auch eine verlangte Versicherung.
Der Blick über die Grenze relativiert die eigene Zahl
Ob 3,62 Prozent für eine lange Bindung viel oder wenig sind, zeigt sich erst im Vergleich. In Deutschland zahlten private Haushalte im Juni 2026 für Wohnungsbaukredite mit einer Bindung über zehn Jahre im Schnitt 3,98 Prozent Sollzins, laut Deutscher Bundesbank (2026). Wie weit die deutschen Spannen je nach Bindungsdauer auseinanderlaufen, ist auf dieser Seite eines deutschen Vergleichsportals nach Laufzeiten aufgeschlüsselt, samt Rückblick auf die Entwicklung seit 2021. Nutzbar ist dieses Angebot für österreichische Haushalte nicht. Als Maßstab taugt es trotzdem: Die heimischen Konditionen liegen rund einen Drittelprozentpunkt darunter.
Beim Ausstieg dreht sich das Bild allerdings um. In Deutschland darf die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobiliardarlehens eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es dort nicht; der oft zitierte Deckel von einem Prozent betrifft nur gewöhnliche Verbraucherkredite. Österreich deckelt: Nach § 20 HIKrG darf die Entschädigung höchstens 1 Prozent des zurückgezahlten Betrags ausmachen, bei einer Restlaufzeit unter einem Jahr 0,5 Prozent. Diese Fassung gilt bis Ende 2026, mit 1. Jänner 2027 tritt eine geänderte in Kraft. Bei einem geplanten Verkauf nach zwölf Jahren fährt man mit dem österreichischen Vertrag also günstiger.
Warum heuer die kurze Bindung billiger ist
Vergleichbar werden zwei Angebote erst, wenn dieselben Parameter darunterstehen: gleiche Summe, gleiche Bindung, gleiche Tilgung, gleiche Rechte auf Teilzahlungen. Schon eine abweichende Laufzeit dreht das Ergebnis. Legt man diese vier Felder vorab fest und verpflichtet die Banken darauf, erübrigt sich das Rätselraten beim Gegenüberstellen.
Aus der Hochzinsphase hat sich ein Reflex gehalten: lange binden, koste es, was es wolle. Die Zinsstruktur gibt das derzeit nicht her. Für eine Bindung über zehn Jahre zahlten heimische Haushalte im Juni 2026 im Schnitt 3,62 Prozent Sollzins, für eine Bindung bis zu einem Jahr nur 3,41 Prozent (Quelle: Oesterreichische Nationalbank, 2026). Die lange Sicherheit kostet also einen Aufschlag von gut 0,2 Prozentpunkten.
Absichern lässt sich der Sprung trotzdem, und zwar über Teilzahlungen. Nach § 20 HIKrG darf jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt werden. Eine Entschädigung entfällt unter anderem dann, wenn innerhalb von zwölf Monaten nicht mehr als 10.000 Euro zurückfließen. Wer den Bonus oder das Erbe in dieses Fenster legt, drückt die Restschuld genau dort, wo sie später am teuersten wird.
Dieser Aufschlag ist eine Prämie, weder Gefälligkeit noch Abzocke. Zehn Jahre Festschreibung sind gekaufte Sicherheit gegen steigende Sätze. Ob sich die Prämie lohnt, hängt an einer einzigen Frage: Wie gut hält der Haushalt eine Rate aus, die in fünf Jahren um zwei Prozentpunkte höher liegt? Wer darauf keine ruhige Antwort hat, hat die Frage schon beantwortet.
Rechenbeispiel: 280.000 Euro und zwei Wege
Die folgenden Zahlen sind ein Rechenbeispiel mit offen genannten Annahmen, kein Angebot. Angenommen werden 280.000 Euro Kreditsumme, 30 Jahre Laufzeit und gleichbleibende Raten. Mit 3,62 Prozent Fixzins ergibt das eine Monatsrate von rund 1.276 Euro. Nach zehn Jahren stehen noch etwa 217.700 Euro offen, weil in den ersten Jahren der Zinsanteil den Großteil der Rate frisst.
Dahinter steckt die Mechanik des Annuitätendarlehens. Die Rate bleibt über die Bindung konstant, ihre Zusammensetzung verschiebt sich laufend: Der Zinsanteil sinkt mit der Restschuld, der Tilgungsanteil steigt im gleichen Maß. In den ersten Jahren arbeitet die Rate deshalb überwiegend für die Bank, erst danach für den Kreditnehmer. Genau deshalb schmilzt eine Schuld in der ersten Dekade so langsam.
Der zweite Weg startet mit 3,41 Prozent und einer Rate von rund 1.243 Euro. Über zehn Jahre summiert sich der Unterschied auf knapp 3.900 Euro. Steigt der Satz danach auf 5,41 Prozent, klettert die Rate für die verbleibenden zwanzig Jahre auf etwa 1.476 Euro. Aus 33 Euro Ersparnis pro Monat werden 200 Euro Mehrbelastung pro Monat. Eigenkapital nachschießen könnte, etwa aus einer auslaufenden Lebensversicherung, federt genau diesen Sprung ab.
Die Rechnung zeigt keinen Sieger. Sie zeigt, wo die Entscheidung wirklich fällt: nicht bei der Anfangsrate, sondern bei der Restschuld am Ende der Fixzinsphase. Diese Zahl gehört in jedes Angebot, und man muss sie erfragen, wenn sie nicht dabeisteht.
Was seit dem Ende der KIM-Verordnung gilt
Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 arbeiten die Banken mit drei Richtwerten aus einem Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht: maximal 90 Prozent Beleihungsquote, maximal 40 Prozent des Jahres-Nettoeinkommens für die Kreditrate, maximal 35 Jahre Laufzeit (Quelle: FMA, 2025). Wichtig ist die Rechtsnatur: Ein Rundschreiben ist keine Verordnung. Banken dürfen abweichen, müssen die Abweichung aber mit ihrer Risikostrategie decken, was teuer werden kann. Für die Rate aus dem Beispiel bedeutet der 40-Prozent-Richtwert ein Jahresnettoeinkommen von rund 38.300 Euro.
Der Beleihungsrichtwert von 90 Prozent hat eine praktische Kehrseite: Etwa ein Zehntel des Kaufpreises sollte aus eigenen Mitteln kommen, die Kaufnebenkosten noch gar nicht eingerechnet. Bleibt das Eigenkapital knapp darunter, dreht sich das Gespräch zuerst um die Zusage und erst danach um den Zins. Ein höherer Eigenmittelanteil senkt in der Regel auch den Aufschlag, weil die Bank weniger Risiko einpreist.
Dass die Kreditvergabe seither nicht eingebrochen ist, zeigen die Zahlen der Aufsicht selbst: Von Jänner bis April 2025 stieg das Volumen neuer Wohnbaukredite nach Angaben der FMA-Vorstände um zwei Drittel auf 5,2 Milliarden Euro. Die Preise ziehen parallel an. Der Häuserpreisindex der Statistik Austria lag im 1. Quartal 2026 bei 102,80 Punkten und damit 3,5 Prozent über dem Vorjahresquartal (Quelle: Statistik Austria, 2026). Gegen beides hilft nur ein Abstand zwischen Rate und Belastungsgrenze.
Häufige Fragen
Was unterscheidet Sollzins und effektiven Jahreszins?
Der Sollzins ist der Prozentsatz auf den offenen Kreditbetrag. Der effektive Jahreszins rechnet die Nebenkosten mit ein, die in die Gesamtkreditkosten fallen. Im Juni 2026 lagen die beiden Werte im österreichischen Neugeschäft 0,35 Prozentpunkte auseinander. Vergleichbar sind zwei Angebote nur über den Effektivzins. Steht er nicht dabei, fehlt die entscheidende Angabe, und das Angebot gehört zurückgeschickt.
Wie lange bleibt ein Kreditangebot verbindlich?
Ein verbindliches Angebot des Kreditgebers muss nach § 12 Abs. 2 HIKrG mindestens sieben Tage verbindlich bleiben. Diese Woche ist die eigentliche Bedenkzeit. Wer sie nutzt, kann in Ruhe ein zweites Angebot einholen und beide über den Effektivzins gegenüberstellen.
Gibt es beim Immobilienkredit ein 14-tägiges Rücktrittsrecht?
Nein, diese Frist stammt aus dem Verbraucherkreditrecht und gilt für hypothekarisch besicherte Kredite nicht. § 13 HIKrG sieht zwei Werktage vor, und auch die nur unter engen Voraussetzungen rund um das ESIS-Merkblatt. Der Samstag zählt dabei nicht als Werktag.
Was passiert am Ende der Fixzinsphase?
Der Kredit läuft weiter, aber zu neu vereinbarten Konditionen oder variabel verzinst. Maßgeblich ist die dann offene Restschuld: Je höher sie ist, desto härter trifft ein gestiegenes Zinsniveau. Holt man die Konditionen etwa ein Jahr vorher ein, verhandelt es sich aus einer besseren Position.
Fazit: eine Zahl mehr erfragen
Clever kalkuliert ist ein Immobilienkredit nicht, wenn die Monatsrate niedrig aussieht. Er ist es, wenn drei Zahlen nebeneinanderliegen: effektiver Jahreszins, Restschuld am Ende der Bindung und die Rate, die sich bei zwei Prozentpunkten mehr ergibt. Zwei davon stehen selten von selbst im Angebot. Wer sie schriftlich verlangt, bevor er unterschreibt, verschiebt die Verhandlung um ein gutes Stück in die eigene Richtung. Und wer die Rate danach so wählt, dass daneben noch Platz für die private Vorsorge bleibt, finanziert die Wohnung und die Zeit danach gleich mit.